从内地房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，内地每年6亿至8亿平米的新建商品住宅需求属合理水平，在此区间波动都属正常。2024年首11月，内地商品住宅销售面积已达到7.2亿平米。高频数据显示，12月的商品房销售继续呈回稳态势。
房企持续降低杠杆
房地产转入下行周期已接近三年半，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。以前“高周转、高杠杆、高负债”的运营模式已经走到了尽头，原因是高周转对应的是商品房的高去化速度，但当前市场根本无法快速去化，高周转也就无从谈起。而高杠杆、高负债在当前的金融环境下更是不可能，必须审慎经营。
国家愈来愈强调要建“好房子”，这是对过去一段时期高周转带来的房屋质量下降趋势的否定，建“好房子”也是市场发展的方向。内地城镇人均住房面积已经超过40平米，住房问题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，要是还走“规模为王、重量不重质”的老路，将会被市场淘汰。
经过三年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率从2020年第三季度的64.67%，下降到2024年第三季度的60.99%，未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，笔者觉得房地产企业要顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆都是很好的发展方向。
楼市呈现五方面趋势
在新阶段，房地产市场可能会有五个方面的变化趋势：
一是新房规模收缩，人房转化比（住房规模与人口的比值）稳定在0.2至0.3。成熟房地产市场对新房的需求有规律特征。从国外经验看，近40年美国纽约人房转化比平均为0.2，日本东京近30年平均约0.3，即随着房地产市场发展成熟，每个常住人口每年对新房的需求量保持在0.2至0.3。中国一线城市已经出现这一趋势。 |
