三是政策工具可以多样化。目前新市镇建设的政策工具是《收回土地条例》，此后也可以参考过去建设沙田新市镇时采用的政策工具，例如换地权益书（Letter A／B），去更加有效地统合业权。
四是更好安置受特区政府发展项目影响的棕地作业营运者。例如特区政府在整合棕地作业时，行业规划中没有包括从事物流行业的棕地作业者，那他们应获得恰当的协助和安置，以求在总体规划配套当中实现就业的升级和转型。
我认为，未来三年、五年的住房问题需要重点去关注。香港未来五年公私营房屋的供应量大概是18万个单位，但我们通过研究发现，特区政府低估了需求的数量，除了18万个单位以外，香港还需要落成12万个单位，共需30万个单位。那么，平均每年大概需要落成6万个单位，才能大概满足最为基本的需求。在未来五年里若要有这么多单位落成，显然不能从零开始，因为建房也需要花费几年的时间。我们预测，特区政府与私人发展商大概可以提供23万个单位，如果能做好“拆墙松绑”，加快生地变熟地的过程，将23万个单位其中的12万个单位从6－10年的落成时间表提前为0－5年，就能解决未来五年公私营房屋的需求。
中评社记者：您此前在研讨会上提到，特区政府存在官僚主义，拖慢公营房屋建屋进度。您认为官僚主义表现在哪些方面？当下要解决房屋问题还存在哪些制约性因素？
黄元山：我们通过对几个案例的研究发现，很多情况下，特区政府房屋委员会有土地、有规划，但基于官僚程式的种种原因，导致公营房屋建造时间表推迟了好几年，这是非常不理想的情况。例如土瓜湾早前有一块政府用地，原本准备规划建造600个公营房屋，但由于这块地有一个占地约五分之一无法搬迁走的动物管理中心，只好调整为建造100个过渡性房屋。由于五分之一的土地而减少了500个公营房屋单位，这种做法是非常不理想的。我们建议政府提高公营房屋项目的透明度， 向公众披露各个公营房屋项目的详细进度，以方便监察，提高问责性。另外，亦有学者倡议以私人参建模式兴建公营房屋，研究显示建造费和施工时间可减少近四成。新发展区方面，我们还看到，一些程序本来可以同期执行，却因为官僚主义的问题而拉长了推进的时间。此外，土地的清理与回收等方面，特区政府也可以更加积极地去推动。除了先前提到的由一个部门来专责统筹，更多的政策工具以整理业权及更好安置各使用者之外，我们也有其他的建议。例如新发展区通常分为几个期数发展，而政府在第一期的基建工程尚未完成时，通常都不会处理发展商在其他期数的换地申请，间接拖慢房屋供应。
至于私人住宅，发展周期当中的过程也由不少精简的空间，我们也早前提出了十项精简私人住宅发展程序的建议，当中不少也获得政府采纳，如我们建议建立一个中央小组，在所有规划及其他土地发展申请中，提供“一站式”的便利措施，政府便成了了“项目促进办事处”。不过仍有其他的建议我们也希望政府采纳，其中，不少私人住宅的供应来自换地和契约修订，但当中漫长的补地价过程往往耽误了发展周期，政府可以研究优化补地价的厘定机制，或者考虑采纳标准地价来缩短土地行政的过程。 |
